Transformasi digital di sektor properti kini bukan lagi sekadar wacana. Dengan lolosnya PT Teknologi Gotong Royong (GORO) dari Regulatory Sandbox OJK pada November 2025, investasi mikro properti mulai dari Rp10.000 menjadi kenyataan. Namun, di balik inovasi ini, terdapat kekosongan regulasi yang serius antara aset keuangan digital dan hukum agraria konvensional.
Tentang Jurnal Ini
Jurnal ilmiah karya Dr. Bahori Ahoen, M.E., M.H. ini menganalisis secara mendalam dimensi hukum, ekonomi, dan fiskal dari tokenisasi properti berbasis blockchain di Indonesia, dengan fokus pada:
- Kekosongan Regulasi Agraria — UUPA No. 5/1960 tidak mengakui token digital sebagai hak kebendaan yang sah, menciptakan ketidakpastian hukum bagi investor
- Krisis Efisiensi Perpajakan — rezim pajak yang dirancang untuk transaksi tunggal bernilai tinggi tidak efisien ketika diterapkan pada ribuan transaksi mikro berfrekuensi tinggi
- Studi Kasus GORO — analisis terhadap platform pertama yang lulus Regulatory Sandbox OJK untuk tokenisasi properti
- POJK No. 3/2024 — evaluasi kompatibilitas regulasi keuangan digital dengan hukum pertanahan
Model Hukum-Fiskal Hibrida yang Diusulkan
Kebaruan utama dari penelitian ini adalah sebuah Model Hukum-Fiskal Hibrida yang terdiri dari tiga pilar:
- PPJB Kolektif (Perjanjian Pengikatan Jual Beli Kolektif) — mendigitalisasi perjanjian melalui UU ITE untuk menjembatani kesenjangan antara token digital dan sertifikat tanah legal. Platform mempertahankan buku besar waktu nyata dari pemilik fraksional yang terhubung ke satu dokumen induk yang dinotariskan.
- Hak Tanggungan Wajib — penerapan inovatif Hak Tanggungan pada aset digital berdasarkan Pasal 3 UUHT. Ini menaikkan status investor ritel menjadi Kreditur Separatis, memberikan jaring pengaman jika terjadi insolvensi platform.
- Perpajakan Agregat — platform bertindak sebagai Agen Pemotong/Pemungut (WAPU) yang mengumpulkan pajak dalam brankas digital, di mana pembayaran pajak penuh (PPh & BPHTB) baru dipicu pada saat Akta Jual Beli (AJB) final.
Rekomendasi Kebijakan
Jurnal ini juga menyajikan rekomendasi kebijakan yang konkret:
- Kepada Kementerian ATR/BPN: Membentuk “Lampiran Buku Tanah Digital” untuk kepentingan fraksional kolektif
- Kepada OJK: Mewajibkan Hak Tanggungan bagi semua platform RWA pasca-sandbox
- Kepada DJP: Membuat kode pajak khusus untuk “Aset Properti Fraksional” untuk pelaporan terkonsolidasi
Mengapa Penting?
Di era di mana tokenisasi Real World Assets (RWA) berkembang pesat secara global, Indonesia membutuhkan kerangka hukum yang mampu melindungi investor ritel tanpa menghambat inovasi teknologi. Jurnal ini memberikan peta jalan komprehensif untuk menyelaraskan domain hukum agraria, regulasi keuangan, dan kebijakan fiskal.
📄 Baca jurnal lengkap di bawah ini: